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Com novos dados exclusivos e que exigem mobilização coletiva para a correção na atuação das empresas e ações imediatas no cenário aberto de oportunidades, o Sindicato da Indústria da Construção do Pará (Sinduscon-PA) lançou nessa terça-feira (17), no auditório Albano Franco (Fiepa), a quinta edição do Censo Imobiliário de Belém e Ananindeua, o segundo levantamento técnico trimestral de 2019 e que representa um raio-x do mercado nos dois municípios.

“É uma satisfação muito grande estarmos cada vez mais aprimorando essa pesquisa, tendo participação cada vez mais efetiva de todo o setor imobiliário”, disse o presidente do Sinduscon-PA, Alex Carvalho. “Falando de números, nos deparamos com uma situação inusitada: se ao mesmo tempo tem-se uma preocupação com o baixo nível de estoque de imóveis prontos – isso denota que, grosseiramente falando, teremos um período curto de tempo, a falta de oferta de imóveis no mercado de Belém e Ananindeua –, por outro lado, aponta para uma oportunidade de retomada para o crescimento, que já vem sendo demonstrado, mas de forma tímida”, ressaltou.

“O recado damos ao nosso empresariado: o momento, sim, é de investir em novos lançamentos, e que existe uma demanda reprimida para tanto”, salientou Alex Carvalho, presidente do Sinduscon-PA. “Não podemos deixar de frisar a importância que temos de buscar, melhorias, otimizações, principalmente nos critérios de licenciamento dos novos empreendimentos, mas não só nas aprovações e análises, como também nas renovações, tentar simplificar as legislações e fazer com que tenhamos cada vez mais possibilidades, ampliar cada vez mais as possibilidades, nos cercar sempre daquilo que nos traz segurança jurídica”, afirmou.

“Precisamos ter um olhar também de que existe uma superposição, uma legislação muito complicada em diversos aspectos e que isso é um inibidor. Em um outro vetor, também de obstáculos, são as concessões de crédito, tanto para os clientes quanto às empresas tomadoras de empréstimos para a produção dos imóveis”, ponderou. “Existe uma retração muito forte das instituições financeiras, ou existia até então. Queremos crer que isso vai começar a ter um olhar mais flexível em função, inclusive, das oportunidades de mercado. E esse Censo serve para isso: esclarecer, clarear as ideias de todos os players para que as oportunidades sejam cada vez mais bem elaboradas e fundamentadas”, explicou o presidente sindical.

A iniciativa está em consonância aos aspectos nacionais desenvolvidos no âmbito da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) e com a parceria do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai). O evento tem correalização do Sistema Fiepa e apoio da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Pará (Ademi-PA).

Representantes da Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Bradesco, principais instituições financeiras e agentes de financiamento de crédito imobiliário no País, estiveram presentes na apresentação do diagnóstico, bem como vários órgãos governamentais e de pesquisa.

Segundo Francisco Claubert Barreto, consultor da Brain (Bureau de Inteligência Corporativa), empresa responsável pelos levantamentos que está em Belém para apresentar o estudo, “o que mais chama a atenção é o número desprezível de lançamentos realizados nos últimos anos”, lamentou. “Independente da crise que afetou todo o País, o volume de lançamentos é incompatível com o tamanho da demanda na cidade, o que significa que houve geração de demanda reprimida ao longo dos últimos dois anos, em todos os segmentos de mercado, do programa Minha Casa, Minha Vida ao Luxo”, surpreende-se ele.  

“Alguns números podem corroborar isso, excluindo-se o segmento econômico: nos últimos quatro trimestres, houve apenas quatro lançamentos residenciais verticais, que somaram 475 unidades ou 118 por trimestre. Já as vendas se mantiveram nesse trimestre em torno de 150 a cada trimestre”, observou ele. Na cidade de Belém, de acordo com o especialista, foram identificados 64 empreendimentos verticais, ainda com estoque, que geraram uma oferta lançada de 10.200 unidades verticais residenciais e, dessas, encontram-se em comercialização 1.324, gerando uma disponibilidade de 13%.

“Esse mercado residencial vertical continua com a redução lenta e gradual dos estoques, consequência da redução dos lançamentos a partir de 2017 e do início de lenta recuperação das vendas em 2018 e 2019, estando atualmente com estoque mais concentrado no médio e alto padrão, num total de 785 unidades, representando 60% do estoque. Observa-se ainda que, nesse caso, existe oferta em todos os padrões, mas com o destaque do médio e alto, com dezesseis e doze empreendimentos, respectivamente”, apontou.

Na avaliação da Brain, esses dois padrões detêm uma participação de 37,6% sobre a oferta lançada, ou 3.840 unidades e 59,3% (o equivalente a 785 unidades) sobre a oferta final. O padrão que apresenta a menor oferta é o superluxo, com apenas três empreendimentos e um total de 91 unidades lançadas. Destaca-se que nos padrões econômico (MCMV) e standard, os estoques estão bem equacionados.

Dados - O Censo atual sinaliza que o estoque total vertical de aproximadamente 1.324 unidades pode ser considerado equacionado se comparado a outras cidades do mesmo porte.  No entanto, chama a atenção que 50% (ou 725 dessas unidades) são de três dormitórios.

“Também é importante destacar que aproximadamente 45% desse estoque, ou 600 unidades, são de unidades prontas e de inexpressivas unidades na planta, por conta dos baixos números de lançamentos já mencionados”, salientou Barreto.

“Do estoque da cidade de Belém, aproximadamente 50%, ou 624 unidades, estão concentradas nos bairros da Cidade Velha, Batista Campos, Campina, Reduto, Nazaré, São Brás e Umarizal, em cluster 2, dos quais 25%, o equivalente a 359 unidades, estão posicionados nos apartamentos de três dormitórios”, disse o executivo. 

Com os novos apontamentos, ele explica quais direções as empresas devem seguir: “É necessário entender que há demanda para lançamento, e que estoques prontos possuem estruturalmente maiores dificuldades de escoamento em função de exigências de poupança inicial, independente de preço e tipologia”, ensinou.

“Como cerca de 30% da demanda por imóveis precisam comprar na planta por não possuir poupança e, como já falamos anteriormente, o volume de lançamentos não atendeu a essa demanda, todas as faixas de produto podem ser desenvolvidas”, salientou.

“Evidentemente que não significa que qualquer produto, em qualquer terreno e por qualquer preço será um sucesso. Mas significa que mercadologicamente há espaço para todas as faixas de metragem e locais. A afirmação pode ser ratificada considerando-se, em especial, os dados de disponibilidade sobre a oferta, que estão baixos comparativamente. Portanto, há espaço para todas as faixas de metragens e locais, desde que o produto imobiliário pesquisado e desenvolvido observe as necessidades, anseios e capacidade de pagamento do público-alvo”, cravou.

Na análise geral, os bairros do cluster 2 (Cidade Velha, Batista Campos, Campina, Reduto, Nazaré, São Brás e Umarizal), nesse momento, estão com grande parte do estoque de Belém e precisam ser olhados com mais profundidade e cuidado, exigindo-se pesquisas específicas para entender potenciais demandas e necessidades, principalmente para as tipologias de maior estoque – os apartamento de dois dormitórios, como os de três, cujos preços médios estão entre de R$ 6.600,00 e R$ 7.200,00/m2.)

Já os do cluster 1 (que compreendem o Jurunas, Condor, Guamá, Cremação, Canudos, Montese, na Terra Firme, e Universitário, e do cluster 5 (Pratinha, Benguí, Una, Cabanagem, Parque Verde, Coqueiro, São Clemente, Tapanã, Parque Guajará, Paracuri, Tenoné, Águas Negras, Agulha e Ponta Grossa), em função da baixa disponibilidade de estoque, são os que mais têm potencial de recuperação de vendas dentro de suas vocações, mas são necessárias avaliações detalhadas.

Para o consultor, “analisando o mercado de segmento econômico de Belém, o baixo estoque desse setor imobiliário na região pode revelar um potencial para futuros lançamentos, desde que equacionadas as questões de “funding” [financiamento] e taxas de financiamento para essa faixa de renda”, destacou.

Na sua opinião, as formas de governo e as instituições bancárias podem contribuir para a melhoria das ofertas imobiliárias e dos custos. “Na esfera municipal, é muito importante que o Plano Diretor incentive o adensamento. Em cidades em que os coeficientes de potencial construtivo dos terrenos são baixos, a oferta é baixa e os preços se elevam, aumentando as habitações precárias, a coabitação e a fuga para outras cidades”, pontuou.

“Determinar áreas de interesse para habitação social, ampliando sem contrapartida ou compra de potencial para imóveis nas faixas do MCMV elevam as potencialidades do mercado. Exemplo: na cidade de São Paulo, a mudança no Plano Diretor criou um mercado para o MCMV que deve atingir quase metade das unidades a ser lançadas em 2019, o que permitirá ser o melhor ano da história dos lançamentos imobiliário da cidade”, projetou.